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美国如何征收房产税

来源:Loushi.com

 

交易税一次性过户时交齐,约为房价的2%-4%,一般由买卖双方平分。房产税是一个财产税,每年都要交。数量是房产估价乘以一个税率。这个税率大约是0.8%-3%。由于美国的土地是私有制,所以美国的物业税是指对土地和地上建筑物包含的所有资产进行统一税率的税收。美国物业税的土地部分的税收对土地资源配置没有影响,然而对资产部分的统一税收会降低人们对房屋改善和整修以及升值炒作的意愿。因此对土地和财产统一税率征税会使土地向粗放型而不是集约型发展,而且财产税性质的物业税不能使土地得到有效的利用。

 

        因为美国是联邦制国家,其每个州都是自治的,所以地方政府独立性比较强。美国50个州都已开征房地产税(物业税)。州政府相关部门每年定期对房地产价值进行评估,以此作为征收房地产税的依据。因此,住房价格上涨既意味着资产价值增加,也意味着个人税款增加。针对房屋购买和出售时的差价,一些州政府还征收房地产增值税,规定自住房住满两年以上出售时可以享受较大幅度增值税减免优惠,而出售投资性房屋则不能享受相应的优惠,因此能有效地抑制炒房。

 

        房产税里有两大因素,房产估价和税率。这两项都是由政府机构定的,有权收房产税的政府机构包括郡政府、市政府和学区。他们征收郡税、城市税和学校税。一般所说的房产税,是这三项税的总和。一般房产税最高的地区,学校也都是最好的,因为有财政支持。所以这里的房产,每年的增值空间也大。而且孩子从学前班一直到高中毕业,不用交学费。征收房产税也成为各地方政府财政资金的支柱性来源,也是公益性财政支出的主要来源,可以促进公共设施与服务的建设。

 

        美国房产税免征条件

 

        全面性免税。政府公共部门、非营利组织、教育组织、宗教组织所有或占有的物业免征房产税。由政府所有或者占有的物业都免于征收房地产税(物业税),但在某些情况下,政府也必须为他们的应税物业支付税款。

 

        局部性免税。自用住宅免税额。美国各州对于自用住宅免税额方式不尽相同。加州是对财产课税价值给予一个固定金额免税额。有些州是按财产课税价值给予某一比例免税额,如麻省给予20%,印地安纳州给予4%。这一免税项目是最大项目。

 

        退伍军人免税额。美国目前有30个州,对退伍军人自用住宅财产评价提供某一固定金额免税额。本项与自用住宅免税额不能重复享受。

 

        州断电器。1964年美国威斯康新州首先采用州断电器的措施,是指当房地产税负(物业税)超过家庭所得某一比例时(即断电之意),超过部分,可用来扣抵州所得税或退还。这一措施造成的减免税成本由州政府负担,主要受益者是高龄的房屋持有者,因为他们的收入水准较低,房地产税(物业税)相对较高。

 

        2009年,美国对《工人拥有住房和商业援助法案》和《美国复苏与再投资法案》更新了首次购房者税收抵免,增加了15年的无息贷款。

 

        美国各界对房产税免征政策的评论

 

        人们通常基于如下理由对于免征的范围提出批评。

 

        第一,与那些在非政府所有的建筑或机构中工作的人员一样,那些在政府所有房屋中工作的人员也享受了市政服务,所以,他们也应该纳税。

 

        第二,差别待遇意味着列入纳税范围的所有者、管理者将比享受免税待遇的所有者或者管理者承担更高的成本。这两者的差异意味着市场主体之间、政府与私人经济主体之间竞争力的差异。

 

        第三,不同的税收待遇将影响资源的区域分布,从事活动的类型以及其他相关的经济决策。

 

        第四,免征范围的设定缩小了税基,增加了纳税人的负担,或者将降低地方公共服务的水平。根据有关专家估价,免征政策有可能减少50%-70%甚至更多的税基,并导致潜在税收收入的损失。

 

        第五,在不同的市政之间,免征的比例各不相同,扭曲了不同社区之间税收负担。因此一旦对免征政策进行取消甚至是修改就非常困难。

转自:中国财经报

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